AUDIT DE SOCIETES PATRIMONIALES

Certaines opportunités patrimoniales peuvent prendre la forme de vente de sociétés,

qui détiennent un ou plusieurs immeubles de rapport. Celles-ci sont généralement

appelées "sociétés patrimoniales" ou "sociétés immobilières".

La particularité de ces transactions est que celles-ci portent sur les parts sociales ou

les actions d'une entreprise. En plus de l'analyse des différents actifs (biens

immobiliers) de cette société, il est également primordial d'étudier ses passifs (dettes bancaires, dettes fiscales, dettes actionnaires, etc.).

La valorisation d'une société patrimoniale doit tenir compte de plusieurs facteurs, dont l'amortissement résiduel et les soldes restant dus au niveau de l'endettement.

Il faut également tenir compte de certains frais cachés qui peuvent ne pas apparaître directement au niveau du bilan ou du compte de résultats de la société, mais dans les contrats qui ont été signés par cette dernière. Il convient notamment de prendre garde aux contrats de crédits dans lesquels peuvent figurer une clause de "funding loss" - aussi appelée indemnité de remploi - ou un incessibilité de la dette en cas de changement d'actionnaires.

Généralement, le prix de cession affiché est inférieur à la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la société, mais cela ne signifie pas pour autant qu'il s'agit d'une bonne affaire! En effet, une fois qu'un bien immeuble aura été totalement amorti d'un point de vue comptable, la base imposable de la société sera beaucoup plus élevée et engendrera une taxation (beaucoup) plus importante sur les revenus locatifs perçus. Par ailleurs, la vente du bâtiment par la société fera également naître une plus-value imposable à l'ISOC (impôts des sociétés), avant d'ajouter une taxation complémentaire sur le solde, sous la forme d'un précompte mobilier en cas de versement de dividendes ou de boni de liquidation.

La prudence s'impose donc davantage dans ce type de transaction, qui nécessite préalablement un audit et une procédure de "due diligence" afin de s'assurer que la société n'a pas de "cadavres dans les placards".

 

Une convention de cession de parts doit également être minutieusement préparée afin d'envisager tous les cas de figure, et notamment une garantie de passifs.

Notre expertise dans ce domaine est à votre disposition si ce type de projet vous est un jour présenté.

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